Phối cảnh khu đô thị Ecopark
Bất động sản sinh thái Phía nam Hà Nội những qua là sự cạnh tranh quyết liệt giữa 2 dự án Ecopark và Gamuda Gardens. Ecopark tuy xa nhưng cũng là dự án cạnh tranh trực tiếp với Gamuda Gardens. Nhiều người đang cân nhắc giữa 2 dự án này. Chủ đề thảo luận nên mua đầu tư hay để ở đang được trao đổi rất sôi nổi trên nhiều diễn đàn như Otofun, báo đầu tư, Webtretho. Sau đây là những nhận định nổi bật, nhiều chiều của các “cụ” trên diễn đàn Otofun mà chũng tôi đã tổng hợp lại:
+ Ecopark Chủ yếu để về ở cuối tuần. Em đi lại Eco nhiều nên thấy để mà ở thì không ổn. Bà con bây giờ đang mua theo cảm xúc là nhiều, đến lúc về ở, đối mặt với việc đi lại hàng ngày rồi lúc ốm đau bệnh tật phải đến viện mới thấm đòn. Cụ nick nam “Xehoichuyennghiep” chia sẻ.
+ Cụ “hadu” một nhà đầu tư gạo cội nhận đinh: Gamuda là nhà đầu tư nước ngoài nên họ rất ngại những việc va chạm với chính quyền hay vi phạm pháp luật. Vậy nên nhiều cái họ làm chậm và cũng không dám hứa hẹn với khách. Nhưng họ lại có những ưu điểm mà NĐT trong nước không có, đó là quy hoạch bài bản, nhân văn, chất lượng xây dựng tốt. Riêng việc quy hoạch các con đường nhánh cụt, tốn nhiều diện tích cho đường xá, vỉa hè hơn là đường ô bàn cờ đã thấy rất rõ cách nhìn khác biệt của NĐT nước ngoài so với trong nước. Mấy ông CĐT trong nước chỉ chăm chăm thiết kế đường thông, lòng đường nhỏ, vỉa hè bé để tiết kiệm diện tích công cộng, tăng diện tích thương mại bán thu tiền.
+ Cụ “s600” nhận đinh Ecopark: Xa thì đúng là xa thật , đi nửa tiếng mới sang được quận hoàn kiếm hoặc Khu vực phía Tây Hà Nội. Nhưng các cụ giờ bói đau ra chỗ nào nhiều cây xanh với môi trường ok như này , rừng cọ 1500 căn thì có 2 bãi xe ngầm chật kín ,1 bãi nổi sau chung cư , hết nữa thì đành vứt xe ngoài đường or đỗ xe ra công viên phố trúc thì thoải mái , chứ chả có khu nào cân được hết xe oto cả , ecopark còn có mặt đường để mà đỗ chứ sang Timecity đỗ ra mặt đường lớ ngớ khoá bánh ngay , công viên thì ngày thường cụ ko ghé , ghé thứ 7 Và chủ nhật ngày nghỉ người ta sang chơi ngắm cảnh chả thấy đông ai bảo công viên public đẹp nhất vịnh bắc bộ phải chịu thôi.
Khu đô thị Gamuda Garden
+ Đầu tư dài hạn tại Gamuda cụ “Xebantai” chia sẻ: Vị trí dự án xét về dài hạn là rất tốt. Khu vực phía Nam hiện nay hạ tầng kém hơn rất nhiều so với khu vực phía Tây do quá trình trước đây Hà Nội phát triển mạnh về phía Tây. So sánh 1 dự án có thể xem là tương đồng về vị trí như Vin Mễ Trì sẽ thấy rõ. 2 dự án cùng nằm giáp vành đai 3, trong khu vực nội đô mở rộng (theo quy hoạch HN 2030 tầm nhìn 2050), thậm chí Vin Mễ Trì còn nằm giáp phía ngoài chứ không được phía trong như Gamuda. Giá BT, LK Vin Mễ Trì cao gấp 2,5 đến 3 lần giá Gamuda. Xét về dài hạn, khi đã có quy hoạch tổng thể, khu phía Nam chắc chắn sẽ được đầu tư hạ tầng tốt hơn và đó mới chính là “kỳ vọng” và “tầm nhìn” của người mua để ở hoặc đầu tư. 5 năm nữa liệu các cụ có thể mua được 1 căn BT, LK ở trong khu vực nội đô mà được quy hoạch bài bản như vậy với giá rẻ hơn ông Vin Mễ Trì không?
+ Cụ Bố Ku Tý” có nhận định khá sâu về Ecopark . Bài toán hút dân về ở luôn là bài toán lớn nhất đối với các dự án BĐS đặc biệt là những ông hơi natasa như Ecopark. Có mấy điểm phân tích hầu các cụ thế này:
1. Về cách làm của Chủ đầu tư: trong bối cảnh ở miền Bắc cực nhiều CĐT lởm, chỉ biết lấy đất, bán hàng xong rồi té kiểu đem con bỏ chợ làm cho người đầu tư mất niềm tin, thì một vài CĐT như Vincom, Việt Hưng ( này là Ecopark ) với cách làm bài bản, chuyên nghiệp khiến chúng ta tin tưởng và yên tâm. Như khu Palm ban đầu mới làm cũng rất nhiều người không tin là có thể thành công vì suy nghĩ rằng có hâm mới đi mua hơn 2 chục triệu 1m2 đất ở Hưng Yên rồi thì điều kiện đường xá xa xôi, không tiện đi làm việc (đến giờ vẫn vậy). Nhưng thực tế chứng minh là CĐT làm được. Hút dân về khá tốt đặc biệt các khu chung cư Sky Oasis Ecopark bởi vì nó làm hạ tầng, cảnh quan môi trường quá tốt. Khu Aquabay tuy có xa hơn khu Palm khoảng 2km nhưng đường ngon nên ta cứ coi như không có khu Palm thì CĐT phải giải bài toán như đã làm với khu Palm. Hơn nữa lại càng phải làm thành công, nếu không thì toàn bộ phần còn lại của dự án coi như thất bại.
2. Về khả năng hút dân: em tin là làm được vì quy mô khu này lượng chung cư ngang nhau, chỉ nhiều hơn khu cũ số lượng nhà BT và nhà Phố nhưng được cái giá rẻ hơn 1/2 nên ai có nhu cầu vẫn mua được vì khoảng cách cũng không phải là vấn đề lớn.
3. Về khả năng kinh doanh thương mại: lượng nhà phố nhiều nhưng kinh doanh được tốt chỉ có một số dãy nhà phố mặt đường chính sẽ kinh doanh được, số còn lại gần như là khó khăn (tình trạng giống khu Phố Trúc). Vậy nên không phải mấy trăm cái nhà phố cạnh tranh nhau mà thực chất chỉ có vài chục cái. Phần Trung Tâm thương mại chắc chắn sẽ không cạnh tranh với Nhà phố mà mỗi cái sẽ kinh doanh những mặt hàng khác nhau. Riêng Nhà phố, CĐT có cả hợp đồng quản lý BĐS nên chắc chắn sẽ có sự kết nối tốt chứ ko cạnh tranh.
+ Cụ “Xe Hơi” đã xuống tiền 1 căn song lập tại Gamuda Gardens nhận đính: Cuối cùng, ít ra mua ở Gamuda thời điểm hiện tại em thấy nó xứng đáng với số tiền mình bỏ ra. Tương lai có triển vọng rõ nét từ cơ sở hạ tầng, kéo theo đó sẽ là dịch vụ. Chỉ cần xong mấy con đường chính như Tam Trinh và đường nối từ Ga ra Tam Trinh em nghĩ sẽ rất ngon.
+ Một cụ có nhu cầu mua ở thực tại Ecopark chia sẻ: Cụ nào có nhu cầu thực sự thì cứ từ từ, sang năm sẽ có nhiều căn cắt lỗ nhá, đất của Ecopark nhiều lắm,tha hồ cho các cụ lựa chọn, tổng diện tích là hơn 500ha cơ. Cái quan trọng là CĐT định biến Ecopark sát nhập với Thăng Long mờ ko được, nên với giá bây chừ thì quá là ảo ạ. Với tình hình hiện nay các khu nhà phố đa phần là mua đâu cơ thì sẽ xảy ra tình trạng phổ biến là không có người ở, không bán được và không có người ở thì sẽ thành khu phố hay biệt thự ma thôi.
Tỷ lệ lấp đầy ở Vườn Tùng và Vườn Mai cũng chưa được bao nhiêu. Giá nhà phố và biệt thự khu mới xây như Thuỷ Nguyên hay Park River hiện đã cao ngất ngưởng. Mức trên 30 củ/m2 thì có rất nhiều lựa chọn ở Vườn Tùng hay Vườn Mai và có thể ở ngay, cơ sở vật chất cực ổn.
Ecopark là một câu chuyện thần kỳ. 500ha ở Hưng Yên, giáp HN nhưng CĐT đã mạnh dạn xây dựng một KĐT đẹp mang phong cách riêng. Thời gian đầu bán hàng cũng rất vất vả nhưng sau khi làm tốt khu Palm spring, việc bán hàng các giai đoạn sau đã thuận lợi hơn nhiều.
Tản mạn về đầu tư bất động sản
Đầu tư hay đầu cơ BĐS cần nhận diện chính xác đặc điểm thị trường qua từng giai đoạn và nhìn trước đuợc xu thế chung, tránh bị các CĐT dắt mũi. CĐT luôn muốn tối đa hoá lợi nhuận của mình nên họ có thể bán hàng bằng cách đánh vào cảm xúc của NĐT, làm cho họ mua bằng cảm xúc nhiều hơn là lý trí.
Cụ nào đã trải qua giai đoạn thị trường bds bùng nổ những năm 2006-2011 thì thấy rất rõ đặc điểm thị trường giai đoạn này là thiếu những nhà phát triển bđs chuyên nghiệp. Người mua lúc này rất khó tiếp cận thông tin để mua nhà, đa phần CĐT giấu thông tin để trục lợi, rao bán suất ngoại giao ăn chênh lệch tràn lan trong khi người muốn mua hầu như không thể mua trực tiếp từ công ty. Có một số CĐT mở bán (như Nam Cường) nhưng số lượng người mua quá lớn so với lượng hàng bán ra. Thời kỳ đó rất nhiều cụ đã bị cảm xúc thị trường chi phối, mua vào giá cao và ngậm trái đắng đến tận bây giờ. Cụ thể một số dự án như Kim Chung Di Trạch, Vân Canh, Vườn Cam, Dương Nội, Geleximco,…
Thị trường hiện nay đã thay đổi. Đặc điểm hiện nay ngược hẳn với chu kỳ trước đó là nguồn cung quá nhiều, nhiều nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp, sản phẩm tốt, tiếp cận thông tin rất dễ dàng. Tuy vậy mặt trái của nó là CĐT sử dụng thông tin tràn lan (thông qua các kênh sale, truyền thông, marketing) để hút khách. Sale được tuyển dụng tràn lan, sử dụng đủ các chiêu trò để chốt khách trong khi hàm lượng chất xám tư vấn không có. Chúng ta đã quá quen với các câu chuyện như “Anh chị chốt nhanh đi, căn này mấy người đang định mua rồi”,… Hy vọng điều này sẽ cải thiện trong chu kỳ sau, khi mà người làm sale đặt cái tâm và chất lượng tư vấn lên trên lợi ích cá nhân. Một đặc điểm khác của giai đoạn hiện nay là người mua dễ bị cảm xúc chi phối hơn. Đến 1 khu đô thị thấy nó đẹp, nhà mẫu đẹp => xúc động xuống tiền luôn trong khi bỏ quên những giá trị căn bản của BĐS đó là: vị trí, hạ tầng (điện, đường, trường, trạm) và dịch vụ.
Tóm lại chỉ lưu ý các cụ có ý định đầu tư, đầu cơ bđs thêm vài điểm (các cụ mua ở thì ko bàn):
1/ Để ý biến động kinh tế vĩ mô và chính sách liên quan bđs. Nói thì to tát, thực ra không cần chuyên môn quá sâu, chỉ cần các cụ để ý đến biến động lãi suất và lưu ý độ trễ của thị trường bđs khoảng 6 tháng đến 1 năm. Yếu tố vĩ mô rất quan trọng trong quyết định mua bán vì nó chính là thời thế.
2/ Cẩn trọng với các điểm nóng, nhìn sâu vào bản chất của BĐS thông qua vị trí, quy hoạch giao thông, hạ tầng và uy tín của CĐT. Quyết định nhanh là tốt nhưng tránh vội vàng theo cảm xúc. Hàng bây giờ rất nhiều và đa dạng để chọn.
3/ Nhìn xa hơn một chút về xu thế phát triển chung của BĐS. Xu thế chung sẽ là các khu đô thị khép kín, đầy đủ dịch vụ hơn là các khu lèo tèo 1-2 toà nhà hay 1 khu đất nhỏ chia ô ra bán. Shophouse cũng là một sản phẩm cần đề phòng vì các CĐT hiện nay đánh vào tâm lý sính shophouse nên phát triển loại này rất mạnh. Nhiều khu chẳng có mấy dân nhưng cũng bán toàn shophouse mà các cụ nhảy vào mua ầm ầm thì thật em cũng chịu .
Cần thêm thời gian để mảng xanh của Gamuda Gardens đuổi kịp Ecopark
Khu đô thị Gamuda Garden ngày càng hoàn thiện
